Haus und Grundbesitzerhaftpflicht

Bei der Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht handelt es sich um eine spezielle Form der Haftpflichtversicherung deckt die Risiken ab, die sich aus der Verletzung von Pflichten aus dem Grundstück ergeben und für die der Grundstücksbesitzer gemäß § 823 BGB haftet. Als Besitzer kommen Eigentümer, Leasingnehmer, Nutzer, Pächter oder Wohnungseigentümergemeinschaft infrage.

Diese spezielle Form der Haftpflichtversicherung deckt die Risiken ab, die sich aus der Verletzung von Pflichten aus dem Grundstück ergeben und für die der Grundstücksbesitzer gemäß § 823 BGB haftet. Als Besitzer kommen Eigentümer, Leasingnehmer, Nutzer, Pächter oder Wohnungseigentümergemeinschaft infrage.

Bei der Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung ist bereits die private Haftpflichtversicherung eingeschlossen. Umgekehrt gilt das grundsätzlich auch für die private Haftpflichtversicherung, doch nur bis zu einer bestimmten Grenze, in der Praxis i.d.R. für bis zu drei Wohnungen. Für Eigentümer mit einem größeren Wohnungsbestand ist eine separate Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht Versicherung aufgrund der sonst verbleibenden Risiken unabdingbar. Für die Bauherrenhaftpflicht Versicherung gilt das Geschriebene analog.

In der Haus- und Grundbesitzer Haftpflichtversicherungen sollte eine Mindestversicherungssumme von 3 Millionen EUR pauschal für Personen- und Sachschäden vorhanden sein.

Versichert sind durch die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht eventuelle Haftpflichtansprüche, die auf den Besitzer eines Hauses und (oder) Grundstücks zukommen können, weil er eine sogenannte Verkehrssicherungspflicht verletzt hat.

Beispiele
Löst sich von einem schneebedeckten Hausdach eine Dachlawine und kommt hierdurch jemand zu Schaden, haftet für den Schaden der Hausbesitzer. Da der auf dem Dach liegende Schnee kein Bestandteil des Gebäudes ist, kommt eine Haftung - anders als beim Herabfallen von Dachziegeln - aus vermutetem Verschulden gem. § 836 BGB nicht in Betracht. Die Haftung des Hausbesitzers richtet sich nach den §§ 823 f. BGB und setzt die Verletzung der Verkehrssicherungspflicht auf bzw. neben dem Grundstück voraus.

Eintrittspflichtig wäre in einem solchen Fall die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht Versicherung, die für die selbst bewohnte Wohnung bzw. das eigene Haus auch im Rahmen der Privathaftpflichtversicherung, bei gewerblichen Immobilien im Rahmen der Betriebshaftpflichtversicherung, mitversichert ist.

Eigentümer, Pächter oder Mieter von Grundstücken, Gebäuden oder Wohnungen können nicht ausschließen, von Dritten wegen Schäden, die aus dem Gefahrenkreis der Immobilien herrühren, auf Schadenersatz in Anspruch genommen zu werden. Das Risiko, dass fremde Personen (z. B. Besucher, Passanten, Lieferanten, Handwerker oder Mieter) auf einem nicht ordnungsgemäß gesicherten Grundstück einen Schaden erleiden, entsteht bereits mit dem Erwerb des Grundstücks.

Weiterhin erstreckt es sich auf die gesamte Bauphase und setzt sich nach dem Einzug in das Gebäude oder nach dessen Vermietung fort. Damit Sie sich als Haus- oder Grundbesitzer vor möglichen finanziellen Schadenersatz Ansprüchen Dritter schützen können, ist der Abschluss einer Haus und Grundbesitzerhaftpflicht zu empfehlen und sinnvoll.

Für den Immobilienbereich ist das Schadenersatzrecht grundlegend im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und dort speziell in den §§ 823 ff. geregelt. Haftungsauslösend kann vor allem die Verletzung der sogenannten Verkehrssicherungspflicht sein. Der Immobilienbesitzer haftet der Höhe nach unbegrenzt, grundsätzlich aber nur bei Verschulden. Eine Ausnahme ist die Gefährdungshaftung im Umwelthaftungsbereich.

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Weitere Informationen über die Haus und Grundbesitzerhaftpflicht

Ein risikoadäquat ausgestalteter Haftpflichtversicherungsschutz der Haus und Grundbesitzerhaftpflicht ist wichtig, um die Haftung des Haus- und Grundbesitzers mit seinem gesamten Vermögen zu begrenzen. Die verschiedenen Haftpflichtversicherungen, die die einzelnen Haftpflichtrisiken von Haus- und Grundbesitzern (HuG) absichern, werden in diesem Beitrag erörtert.

Wer ein Mehrfamilienhaus oder ein unbebautes Grundstück besitzt oder ein Einfamilienhaus vermietet und für den deshalb der durch die PHV gebotene Versicherungsschutz nicht ausreicht -, kann eine separate Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht Versicherung abschließen.

Letztere wäre grundsätzlich auch für Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung erforderlich, die rechtlich als Zweifamilienhäuser gelten. Werden aber beide Wohnungen vom VN bewohnt, und sind sie weder räumlich voneinander getrennt noch separat abgeschlossen, besteht bereits Deckung über eine herkömmliche Privathaftpflichtversicherung.

Der Versicherungsschutz bezieht sich auf die gesetzliche Haftpflicht des VN als Haus- und/oder Grundstücksbesitzer, z. B. als Eigentümer, Nießbraucher, Pächter oder Mieter des im Versicherungsantrag bzw. im Versicherungsschein bezeichneten Objektes. Versichert sind Ansprüche aus der Verletzung von Pflichten, die dem VN in den o. a. Eigenschaften obliegen (z. B. bauliche Instandhaltung, Beleuchtung, Reinigung, Streuen und Schneeräumen auf Gehwegen).

Mitversichert ist die gesetzliche Haftpflicht
Kleiner Haken in grün des VN als Bauherr oder Unternehmer von Bauarbeiten (Neubauten, Umbauten, Reparaturen, Abbruch- und Grabearbeiten) bis zu einer in den Versicherungsbedingungen aufgeführten Bausumme (zum Beispiel 50.000 EUR je Bauvorhaben). Wird dieser Betrag überschritten, entfällt die Mitversicherung. Es gelten dann die Bestimmungen über die Vorsorgeversicherung gemäß Ziff. 4 AHB 2006.
Kleiner Haken in grün des VN als früherer Besitzer aus § 836 Abs. 2 BGB, wenn die Versicherung bis zum Besitzwechsel bestand.

Hinweis
Beispiel
Kleiner Haken in grün der durch Arbeitsvertrag mit der Verwaltung, Reinigung, Beleuchtung und sonstigen Betreuung der Grundstücke beauftragten Personen für Ansprüche, die gegen sie aus Anlass der Ausführung dieser Verpflichtungen erhoben werden.
Kleiner Haken in grün der Zwangs- oder Konkursverwalter in dieser Eigenschaft. Eingeschlossen sind abweichend von Ziff. 7.14 AHB 2006 Haftpflichtansprüche wegen Sachschäden durch häusliche Abwässer, die im Gebäude selbst anfallen (also keine industriellen und gewerblichen Abwässer) sowie Haftpflichtansprüche wegen Sachschäden, die durch Abwässer aus dem Rückstau des Straßenkanals auftreten.

Bei Gebäuden, die für eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) errichtet wurden, können Haftpflichtrisiken zum einen ausgehen
Kleiner Haken in grün vom Sondereigentum. Diese Haftpflichtrisiken werden in der PHV berücksichtigt.
Kleiner Haken in grün vom Gemeinschaftseigentum. Hierfür ist die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht Versicherung zuständig, die insoweit folgende Regelungen getroffen hat:
>> VN ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
>> Versichert ist die gesetzliche Haftpflicht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aus dem gemeinschaftlichen Eigentum.
>> Mitversichert ist die persönliche gesetzliche Haftpflicht des Verwalters und der Wohnungseigentümer bei Betätigung im Interesse und für Zwecke der Gemeinschaft.
>> Eingeschlossen sind abweichend von Ziff. 7.4 und 7.5
>> >> Ansprüche des einzelnen Wohnungseigentümers gegen den Verwalter,
>> >> Ansprüche eines einzelnen Wohnungseigentümers gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer,
>> >> gegenseitige Ansprüche von Wohnungseigentümern bei Betätigung im Interesse und für Zwecke der Gemeinschaft.

Ausgeschlossen bleiben Schäden am Gemeinschafts-, Sonder- und Teileigentum.

Tipp
Zum anderen deckt die Haus und Grundbesitzerhaftpflicht Versicherung (wie auch die PHV) die gesetzliche Haftpflicht des Unternehmers für unmittelbare oder mittelbare Folgen von Veränderungen der physikalischen, chemischen oder biologischen Beschaffenheit eines Gewässers einschließlich des Grundwassers (sog. Gewässerschaden-Restrisiko), soweit es nicht das separat versicherbare Gewässerschaden-Anlagenrisiko betrifft.

Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht oder Privathaftpflichtversicherung

Verwirklichen sich Gefahren unabhängig von der Verletzung der aus dem Eigentum an einen Gebäude resultierenden Verkehrssicherungspflichten und stehen sie deshalb nur zufällig im Zusammenhang mit dem Immobilienbesitz, ist nicht die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht Versicherung, sondern die Privathaftpflichtversicherung grundsätzlich zuständig.

Im Rahmen von Renovierungsarbeiten in ihrer Wohnung schlug die Wohnungseigentümerin alte Fliesen von der Wand ab. Als ihr Sohn den Raum betrat, wurde er von herumfliegenden Fliesenstücken am Auge verletzt. Er verlangte von seiner Mutter Schadenersatz. Diese bat ihre Privathaftpflichtversicherung um eine Deckungszusage. Der Versicherer verwies aber auf die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung.

Das OLG Hamm, 25.01.2012 - I -20 U 120/11 lehnte eine Einstandspflicht der Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung ab. Die Versicherungsnehmerin habe nicht gegen Pflichten verstoßen, die sie gerade als Wohnungseigentümerin treffe, z.B. bezüglich der baulichen Instandhaltung oder der Beleuchtung. Stattdessen müsse jeder bei Renovierungsarbeiten aufpassen, dass niemand verletzt wird. Die Pflicht, bei Renovierungsarbeiten aufzupassen, hätte die Schädigerin auch dann getroffen, wenn sie nicht die Wohnungseigentümerin gewesen wäre.

Demnach ist die Privathaftpflichtversicherung grundsätzlich einstandspflichtig, wenn ein Dritter in solchen Fällen zu Schaden kommt. Da der Sohn hier aber ebenfalls über die Haftpflichtversicherung der Mutter versichert war, lehnte das OLG im vorliegenden Fall eine Einstandspflicht der Privathaftpflichtversicherung unter Hinweis auf § 4 II Nr. 2a AHB trotzdem ab.

Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht für Eigentümergemeinschaft

Bei einer Eigentümergemeinschaft von Wohnungseigentümern differenziert man nach dem Eigentum an der Wohnung des einzelnen Eigentümers (sogenanntes Sondereigentum) und gemeinschaftlichem Eigentum (sogenanntes Gemeinschaftseigentum) an Grundstücksteilen, die allen Eigentümern zu gleichen Teilen gehören. Zum Gemeinschafteigentum können z.B. gehören ein Treppenhaus, gemeinsam genutzte Waschkeller, Wege, der Garten, aber auch gemeinsame Wände zwischen Wohnungen. Für Gefahren, die von den unterschiedlichen Flächen oder Einrichtungen ausgehen, haften die Eigentümer je nach Eigentumsverhältnissen. D.h. für die im Sondereigentum stehenden Räume haftet der jeweilige Eigentümer, für das Gemeinschaftseigentum die Eigentümergemeinschaft.

Das Sondereigentum ist bei selbst bewohnten Einfamilienhäusern bzw. Eigentumswohnungen über die Haus- und Grundbesitzer-Deckung im Rahmen der Privathaftpflichtversicherung mitversichert. Hiervon sind auch Ansprüche der Eigentümergemeinschaft gegen den Sondereigentümer wegen Beschädigung des Gemeinschaftseigentum umfasst.

Soweit Sondereigentum an nicht in der Privathaftpflicht mitversicherten Immobilien besteht, ist das Haftpflichtrisiko über eine gesonderte Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung abzudecken.

Für das Gemeinschaftseigentum muss von der Wohnungseigentümergemeinschaft eine separate Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung abgeschlossen werden, die auch den Verwalter der Eigentümergemeinschaft mitversichert.

Beispielfall

Der Eigentümer eines Grundstücks kann für Einwirkungen, die von seinem Grundstück ausgehen, schadenersatzpflichtig sein. Dies ergibt sich aus § 1004 und § 906 Abs. 2 BGB.

Dies kann z. B. der Fall sein, wenn von alten, nicht mehr gesunden Bäumen, eine Gefahr für Dritte ausgeht oder z.B. Wurzeln eines Baumes ins Nachbargrundstück vordringen und dort Schäden verursachen.

So hat das OLG Düsseldorf (OLG Düsseldorf, 15.01.2002 - 4 U 73/01, VersR 2003, 74) einen Grundstückseigentümer zu Schadenersatz verurteilt, auf dessen Grundstück ein alter Baum bei Windstärke 7-8 abgebrochen war und die Lagerhalle des Nachbarn beschädigt hatte. Dabei hatte es das Gericht als maßgeblich bewertet, dass ein gesunder Baum dieser Windstärke widerstanden hätte und deshalb eine Haftung des Grundeigentümers nach Billigkeitsgesichtspunkten - in entsprechender Anwendung des § 906 Abs. 2 BGB - anzunehmen sei.

Ein solcher Schaden würde von einer Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung übernommen.


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